Zur Hotelfinanzierung in der Pandemiekrise des Jahres 2021 und den Aussichten für die nächsten Jahren

von Jörg Soller

Das Hotel-Investitionsvolumen des Jahres 2021 lag mit rund 2,6 Mrd. Euro 15% höher als im Jahr 2020. Damit hat der Hotelimmobilienmarkt jedoch noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreicht.

Gute Zeiten für Investoren

Auch wenn das Jahr 2021 noch rund 49 Prozent hinter dem transaktionsstarken Jahr 2019 liegt, stehen die Zeichen auf Erholung (1).
Die Investoren sahen im Jahr 2021 diverse Chancen für Hotelinvestments. Dabei wurden Spitzenpreise vor allem für hochwertige Immobilien in bevorzugten Lagen gezahlt.  Bei diesen speziellen Immobilien sehen Investoren die Möglichkeit, die Wertpotenziale beispielsweise durch Modernisierungen und auch die Umsetzung neuer Konzepte zu heben.

Über 400 Mio. Euro wurden im Jahr 2021 in Fünfsterne-Häuser investiert, was einen Anteil am Gesamtvolumen von rund 16 Prozent entspricht. Nach wie vor waren aber Viersternehotels die beliebteste Kategorie. Mit ca. 48 Prozent Marktanteil verteidigten sie die Spitzenposition. Mit fast 27 Prozent Marktanteil folgten Häuser auf Dreisterne-Niveau.

Der Markt reagierte damit flexibel auf die zahlreichen Herausforderungen des vergangenen Jahres. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich dabei mit 32 Mio. Euro gegenüber 24 Mio. Euro vom Vorjahr erhöht.

Engagement bei großen Häusern

Zu den größten Einzeltransaktionen im Jahr 2021 zählten: Königshof München, Radisson RED Köln, Regent Berlin, Villa Kennedy Frankfurt, Ellington Hotel Berlin, Adina & Premier Inn Stuttgart, Premier Inn und ONE 80* Hostel Berlin Alexanderplatz, Leonardo München City West, Leonardo Hotel & Residenz München, Motel ONE Palaisplatz Dresden, Motel ONE Rostock.

Mit einem Einsatz von knapp 1,6 Mrd. Euro waren deutsche Investoren aktiver am deutschen Hotel-Investitionsmarkt beteiligt als ausländische Akteure. Jedoch hat sich der Einsatz ausländischen Kapitals mit 900 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt (2).

Das Preisniveau blieb nach Angaben der Immobilienexperten während der Corona-Krise weitestgehend stabil. 2021 verbesserte sich das Finanzierungsumfeld langsam. Die Finanzierung blieb jedoch auf dem Transaktionsmarkt die größte Herausforderung.

Auf dem Hotelmarkt blieb 2021 und bleibt auch in diesem Jahr die Umnutzung von Hotelimmobilien ein relevantes und marktprägendes Thema. Ankäufe, die diesen Businessplan verfolgen, machten ein Fünftel des Marktvolumens aus.
Vor allem die Umnutzung der Hotelimmobilien als Gesundheits- und Sozialimmobilie sowie als klassischer Wohnraum waren im Jahr 2021 prägend. Besonders begehrt waren dabei Hotelprojekte älteren Baujahrs in ausgewählten innerstädtischen Lagen.

Ausblicke für die nächsten Jahre

Für den Hotelimmobilienmarkt im Jahr 2022 erwarten die Branchenkenner ein ähnlich gutes Jahr wie 2021 und sehen eine Steigerung des Marktniveaus auf ca. 3 Mrd. Euro. als realistisch an.

Generell sind die Immobilienmärkte in guter Verfassung und zeigen sich robuster als erwartet. Allerdings bewegen die Themen Kostenanstieg und Inflation die gesamte Branche. Zwar profitiert der Immobilienmarkt von dieser Situation, doch sollte es zu einer Lohn-Preis-Spirale kommen, wird die Konjunktur stark belastet – was zu einer nachzyklischen negativen Reaktion der Immobilienmärkte führt.

Quellen: (1) vgl. BNP PARIPAS REA ESTATE, Hotelimmobilienmarkt Deutschland Q4 2021; Colliers – der Hotelimmobilienmarkt 2021 im Überblick – Tophotel.de
(2) vgl. ILL, Frankfurt a.M., 12.012022.